Кто получает квартиры вместо денег?

В условиях кризиса на рынке недвижимости процветают бартерные сделки: девелоперы расплачиваются с подрядчиками не «живыми» деньгами, а еще не построенными квартирами. В результате все больше жилья оказывается в руках непрофессиональных продавцов, готовых пойти на демпинг ради получения ликвидности.

участники рынка недвижимости, как ни странно, называют примерно одни и те же цифры. Так, по данным исследовательского центра компании «Century 21 Запад», сегодня более тысячи квартир из новостроек Москвы находится у подрядных компаний, то есть около 1 – 2% среднего годового объема первичного рынка столицы. По словам ведущего маркетолога-аналитика «Сити-XXI век» Натальи Дмитриевой, в московских новостройках подрядчикам принадлежит примерно около 1100 квартир, что, по ее словам, занимает примерно 2,1% от среднегодового объема первичного рынка. Доля таких расчетов по отношению к самому рынку подрядных услуг еще более поражает. Как полагает руководитель аналитической службы МИАН Алексей Кудрявцев, «в зачеты» уходит около 40% расчетов с подрядными организациями. «В количественном выражении мы оцениваем этот объем в 1000 – 2000 квартир в год. Принимая во внимание сокращение предложения новостроек в Москве, можно говорить о полноценном сегменте», – заключает эксперт. В свою очередь, по его данным, в регионах доля расчетов по бартеру достигает 80% и фактически формирует новый рынок.

СУТЬ СХЕМЫ

Бартерные сделки в таком количестве еще недавно считались диковинными. Эта схема была популярна в 1990-е годы и почти исчезла в начале 2000-х. До кризиса подобные сделки заключались лишь иногда при строительстве жилых домов по госзаказу. "Теперь эта схема стала применяться все чаще. Увеличение доли бартерных сделок наблюдалось в первые месяцы кризиса, когда застройщики столкнулись с дефицитом финансирования как из-за невозможности привлечь банковские кредиты, так и из-за снижения покупательской активности", - говорит Дмитриева. По ее словам, с ноября 2008-го и до середины июня текущего года доля бартера во взаиморасчетах между подрядными организациями и строительными компаниями составляла около 50%. В результате появился тип новостроек, которыми владеют сразу несколько собственников: часть квартир принадлежит инвестору, часть - застройщику, а часть - подрядчику. Фактически речь идет о новом способе привлечения соинвесторов. "Бартер является альтернативным способом инвестирования, в соответствии с которым подрядчики получают квартиры за выполненные услуги и одновременно становятся соинвесторами строительства, кредитуя его. В результате застройщик обретает возможность продолжать реализацию проекта", - объясняет Наталья Дмитриева.

Большинство опрошенных "Ко" строительных компаний признались, что частично перешли на бартерные схемы. "Да, такой опыт у нас был, есть и, очевидно, будет в той или иной конфигурации", - констатирует директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев. "В текущей экономической ситуации наша компания также частично перешла на бартерную схему работы с поставщиками", - соглашается Дмитриева. При этом количество квартир для каждого конкретного подрядчика зависит от объема выполненных работ и объекта. "Это могут быть одна-две квартиры для поставщика окон, лифтов или труб, а могут быть и десятки и даже сотни для подрядчика по всем строительно-монтажным работам. Учитывая то, что строительно-монтажные работы составляют 25 - 50% от конечной цены продажи, соответствующую долю могут получить и подрядчики", - говорит руководитель GEDAnalytics Александр Пыпин. В свою очередь цепочка может продолжаться дальше: подрядчики рассчитываются квартирами с субподрядчиками и т.д., вплоть до отдельных сотрудников. "Не секрет, что квартирами могут поощряться члены семей чиновников и посредников, оказавших посильное содействие в выделении земельного участка и в последующих согласованиях", - добавляет эксперт.

С юридической точки зрения процедура может происходить одним из двух способов. При первом застройщик и зачетная организация заключают договор об уступке объема с указанием перечня конкретных квартир в счет погашения задолженности, осуществляются бухгалтерские проводки, оформляется платежное поручение. При втором передача объема фиксируется более "мягким" документом с перечнем квартир, но фактически передача конкретной квартиры происходит только при появлении клиента на покупку. "Первая схема более приоритетна для "зачетника", так как объекты и цены, по которым они передаются, четко фиксируются и не подлежат пересмотру, тогда как во втором случае, пользуясь "мягкостью" оформления договоренностей, застройщик может продать объект либо предложить другой список квартир", - говорит руководитель аналитической службы МИАН Алексей Кудрявцев. Еще одним минусом второй схемы является больший риск в глазах покупателя: он уплачивает за квартиру организации, которой она на момент сделки фактически не принадлежит. В частности, такое жилье практически невозможно оплатить с помощью ипотечного кредита.

РАЗНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

В зависимости от того, в какой ситуации застройщик расплачивается с подрядчиком квартирами, эта схема может быть как выгодна обеим сторонам, приносить выгоду одной из них, так и быть накладной для всех участников сделки. "Есть несколько сценариев, когда подрядчики получают оплату за свои работы в натуральном выражении, квартирами. Согласно первому сценарию, квартиры попадают к ним, если у девелопера есть участок, но застраивать ему его не на что. В таком случае ищется подрядчик, чтобы запустить работы, которому отдается часть жилья. Эта часть может доходить чуть ли не до всех квартир в проекте, но может составлять и 90% дома", - рассказывает президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. По его словам, второй тип - это передача квартир за какие-то виды работ или товары. Например, подрядчик по собственной инициативе готов 50% оплаты принять квартирами, а остальное - деньгами. В таком случае девелопер отдает малоликвидные активы, но получает "живые" деньги, а подрядчик становится соинвестором. "Третий вариант - когда подрядчик работал на объекте, но денег не получал, у него накапливался долг перед контрагентами, рабочими и т.д. У такого подрядчика уже нет сил ждать денег, и он готов получить оплату хоть какими-то квартирами", - объясняет Воронин. По словам эксперта, все три варианта присутствуют на рынке недвижимости и означают совершенно различные типы взаимоотношений. В первых двух случаях бартерная сделка может быть выгодна подрядчику, так как он, став соинвестором, способен приумножить свой капитал, а в последнем случае он просто получает малоликвидный актив, от которого нужно поскорее избавиться.

По словам Натальи Дмитриевой, для подрядных организаций бартерные сделки обычно менее интересны, поскольку им нужны "живые" деньги. При этом реализация квартир занимает определенное время, особенно сейчас, когда снизился спрос. Но есть и другая сторона. По данным директора управления стратегического и инвестиционного консалтинга Panorama Estate Ольги Косенковой, стоимость подрядных работ составляет 60 - 80% от всего проекта. Такая доля квартир в доме может принадлежать подрядчику, особенно если он работает по первой схеме, в итоге подрядчик становится главным инвестором строительства. Можно вспомнить, что именно таким образом из подрядных организаций в 1990-е гг. появились многие крупные девелоперы. Если у подрядчика несколько таких комплексов, то при наличии достаточных средств он фактически может стать крупным игроком. По словам Владимира Воронина, на российском рынке недвижимости уже появляются компании, которые готовы работать исключительно за квартиры и формируют большие пулы объектов. "Бартер - это фактически взаимовыгодное партнерство. Вся цепочка - архитекторы, производители стройматериалов и др. - может вложить имеющийся у нее в наличии ресурс, чтобы завтра обеспечить себе прибыль в виде денежных поступлений", - полагает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. Девелоперам выгодно, чтобы подрядчики думали именно так. "Нередко квадратные метры идут в зачет практически без скидки от застройщика", - говорит управляющий партнер "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. Более того, не всегда застройщик выделяет конкретные квартиры под определенного подрядчика, подкрепляя их договорной базой. Из-за этого подрядчики, с одной стороны, получают возможность выбора из общего перечня реализуемых квартир, но, с другой, никак не защищены от прихоти сотрудников девелоперской структуры. "Некоторые еще при этом не дают покупателям "зачетных" квартир осуществлять полноценные просмотры недвижимости, затягивают процесс оформления договоров", - добавляет эксперт. Впрочем, по мнению Пыпина, все зависит от предварительных договоренностей. В частности, подрядчик может настоять на том, чтобы квартиры передавались ему с дисконтом относительно рыночной цены. "Подрядчику могут достаться дефицитные "однушки" и "двушки" или непопулярные в кризис большие квартиры, все это опять вопрос договоренностей", - объясняет он. Кроме того, оплату подрядчики получают в основном уже на высоких стадиях строительства или после его завершения, следовательно, из-за невысоких рисков спрос на такую недвижимость может быть максимальным.

ИЗБАВИТЬСЯ ПОСКОРЕЕ

По мнению экспертов, наиболее важный момент для дальнейшего развития рынка - что будут делать подрядчики с полученными объектами. "Пока эти квартиры на свободный рынок практически не выходили, подрядчики пытаются реализовать их самостоятельно, через сотрудников и знакомых. Застройщики стараются передать подрядчикам квартиры без существенного дисконта, в связи с чем последним приходится экономить на риэлторских услугах", - говорит Евгений Скоморовский. Однако, по его словам, эффективность самостоятельных продаж невелика. В результате с каждым днем в базах риэлторов появляется все больше жилья, принадлежащего строителям. Большинство опрошенных "Ко" риэлторов признались, что продают такие квартиры.

Больше всего застройщики опасаются, что подрядчик выставит "зачетные" квартиры на продажу с большими скидками. "Желая побыстрее получить "живые" деньги за эти квартиры, подрядчики реализуют их с дисконтом, который в ряде случаев доходит до 20%. В свою очередь и застройщики вынуждены снижать цены, поскольку в одном доме не могут продаваться квартиры с такой большой разницей в стоимости квадратного метра", - замечает Юрий Синяев. По его словам, если у застройщика случится вторая волна расчетов по бартерной схеме в том же доме, то он будет вынужден отдавать квартиры еще дешевле. В результате получится замкнутый круг. Поэтому сами девелоперы стараются завлечь подрядчика в ситуацию, когда квартиры будут реализовываться через отдел продаж самой девелоперской компании. "Единственно верная стратегия реализации - это реализация через службу продаж застройщика дома. Это правильно как с точки зрения покупателя, которому не нужно метаться по рынку в поисках возможных вариантов - все продажи сосредоточены в одних руках, так и для подрядчика, который фактически пользуется всеми ресурсами застройщика", - говорит Алексей Белоусов. По словам Евгения Скоморовского, дело в том, что застройщики не дают подрядчикам шансов на демпинг, стараясь контролировать каждую продажу бартерных квартир. "Зачем это делать, не совсем понятно. Если твою недвижимость не покупают, то прежде всего вопрос в цене, по которой ты ее пытаешься реализовать. Сделай цены ниже, продавай больше, выходи на товарно-денежные отношения с подрядчиками - и не будет никакого демпинга на этой почве. Живя вчерашним днем безудержного роста цен на жилье, нельзя выстроить девелоперский бизнес на долгие времена", - возмущается эксперт. В свою очередь риэлторы пытаются заполучить "зачетные" квартиры в собственные базы данных. По словам руководителя аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрия Таганова, самый неудобный вариант для подрядчика - это пытаться создать свой отдел реализации квартир или домов. "Кризис - далеко не лучший вариант для постижения тонкостей нового бизнеса, и денег и времени можно потерять на порядок больше, чем при оплате услуг оценщика и риэлтора", - считает эксперт. Притом что подрядчики чаще всего выставляют дисконт, срок экспозиции у таких объектов меньше, и посредники могут скорее получить свой процент.

По словам Наталии Дмитриевой, полученные по бартеру квартиры подрядчики реализуют в основном с дисконтом от 5 до 30% от среднерыночного уровня цен. "Размер скидки зависит от финансового состояния продавца и желания сократить сроки "перевода" квартир в деньги", - говорит эксперт. Однако, по ее мнению, в скором времени ситуация может измениться. "На сегодняшний день доля бартера стала снижаться и составляет уже не более 30%. Это связано в первую очередь с активизацией продаж на первичном рынке, улучшением финансового положения компаний, возобновлением кредитования девелоперов банками", - полагает Наталья Дмитриева. По ее данным, в регионах доля "бартерных" квартир весной этого года могла достигать 40 - 50% от общего количества квартир в жилом доме. Сейчас ситуация несколько изменилась, эта доля в среднем снизилась до 30%. Значит, возможно, что в скором времени очередь дойдет и до Москвы.

http://www.ko.ru/document_for_print.php?id=21393